Anda bisa membeli rumah secara tunai bila Anda
memiliki uang yang nilainya sama dengan harga rumah yang Anda inginkan.
Sebagai contoh, bila harga rumah adalah Rp 100 juta (bangunan plus
tanah), maka Anda bisa membeli rumah tersebut secara tunai bila Anda
memang punya uang tunai sebesar Rp 100 juta.
Masalahnya,
kebanyakan keluarga yang tingkat ekonominya menengah ke bawah
seringkali tidak memiliki uang tunai sebanyak itu. Jumlah uang tunai
yang mereka punya mungkin hanya 60%-nya, 40%-nya, atau bahkan mungkin
cuma 30%-nya. Lalu bagaimana solusinya? Solusinya adalah dengan membeli
rumah tersebut secara kredit.
Sekarang, bisa tidak Anda
mengambil kredit? Kalau Anda datang ke bank, maka bank biasanya memiliki
produk kredit yang bisa dimanfaatkan untuk membeli rumah. Nama produk
ini adalah KPR atau Kredit Pemilikan Rumah. Untuk bisa mengambil KPR,
maka bank biasanya tidak akan mau membayari rumah Anda 100%. Mereka
hanya akan membayari rumah Anda sekitar 70% dari harga rumah, sisanya
yang 30% harus Anda bayar sendiri dari kantong Anda.
Bagaimana
caranya? Kalau harga rumah yang Anda inginkan adalah Rp 100 juta, maka
Anda harus membayar dulu 30%-nya dari kantong Anda (dalam contoh ini
berarti Rp 30 juta). Setelah itu, barulah bank akan melunasi sisanya
yang 70% (yaitu Rp 70 juta). Disini, jumlah 30% yang Anda bayar dianggap
oleh bank sebagai Uang Muka (Down Payment = DP), dan jumlah 70% yang
dipinjamkan bank untuk membayar sisa harga rumah akan menjadi hutang
bagi Anda yang harus Anda cicil pembayarannya, tentunya disertai dengan
bunga.
Pertanyaan berikutnya, apakah Anda punya dana yang
cukup untuk membayar Uang Muka yang 30% itu? Kalau ya, bagus. Ini
berarti Anda tinggal melanjutkan ke langkah yang berikutnya, yaitu
mengajukan Permohonan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) ke bank. Tetapi
bagaimana bila Anda tidak memiliki dana untuk membayar Uang Muka
tersebut? Ini berarti Anda harus menabungnya terlebih dahulu, dan jangan
memaksakan diri untuk mengajukan Permohonan KPR sekarang juga. Ingat
sekali lagi, bank hanya akan memberikan kredit bila Anda mau membayar
jumlah sebesar 30%-nya terlebih dahulu. Kalau Anda tidak punya uang yang
30%-nya itu, maka Anda harus menabungnya lebih dulu.
Mengajukan Permohonan KPR ke Bank
Oke,
Anda sudah melihat-lihat rumah dan sudah tahu harganya. Anda juga sudah
menghitung bahwa Anda punya cukup dana untuk bisa membayar porsi yang
30% sebagai Uang Muka Rumah. Sekarang, Anda memutuskan untuk mengajukan
Permohonan KPR kepada bank.
Pada saat ini, sebagian besar bank
pada umumnya menyediakan fasilitas KPR. Anda bisa datang ke salah satu
bank yang lokasinya dekat dengan tempat tinggal Anda, datang ke Customer
Service-nya dan mengutarakan maksud Anda. Mereka biasanya akan
menyerahkan sebuah Formulir Permohonan KPR untuk Anda bawa pulang dan
isi, untuk lalu diserahkan lagi kepada bank. Di situlah bank akan
membaca jawaban Anda dan menganalisanya.
O ya, tidak semua
Permohonan KPR dari calon nasabah akan diterima oleh bank. Ini karena
bank biasanya mempunyai kriteria sendiri dalam meluluskan Formulir
Permohonan KPR yang masuk kepada mereka. Apa saja kriterianya?
1. Orang tersebut harus berusia maksimal 50 tahun ketika mengajukan Permohonan KPR kepada bank.
2.
Orang yang bersangkutan harus sudah bekerja dan memiliki penghasilan,
yang dibuktikan dengan adanya dokumen-dokumen tertentu. Penghasilan
tersebut minimal besarnya harus 3 kali dari jumlah cicilan KPR yang
diinginkan tiap bulannya, bila KPR tersebut diluluskan
3. Bila
orang itu pernah memiliki hutang di tempat lain, maka orang itu harus
memiliki sejarah pembayaran kredit yang baik di sana, terutama pada masa
duabelas bulan terakhir.
Strategi agar Permohonan KPR Bisa Diterima
Nah,
melihat kriteria-kriteria tersebut, ada baiknya kalau Anda memiliki
strategi khusus sebelum mengajukan Permohonan KPR kepada bank. Tujuannya
agar Permohonan KPR Anda bisa diluluskan oleh pihak bank. Karena itu,
ada tiga hal yang harus diperhatikan sebelum Anda mengajukan Permohonan
KPR kepada bank:
• Siapkan dokumen keuangan yang
diperlukan:Siapkan dokumen keuangan yang pasti (atau hampir pasti) akan
diminta oleh pihak bank. Apa itu? Bila Anda adalah seorang karyawan yang
bekerja di perusahaan, maka dokumen yang akan diminta oleh bank
adalah:a. Surat Keterangan Bekerja di Perusahaan (minimal Anda harus
sudah bekerja di perusahaan tersebut selama 2 tahun)
b. Slip Gaji Asli
c.
Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)Bila Anda adalah
seorang wiraswastawan, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:
a. Daftar Pelanggan Anda (bila memungkinkan)
b. Daftar Pemasok Anda (bila usaha Anda bersifat usaha dagang)
c. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)
d. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
e. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
f. SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan) ¬ bila usaha Anda bersifat usaha dagang)
g. TDP (Tanda Daftar Perusahaan)
Bila Anda adalah seorang profesional, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:
a. Daftar Pelanggan atau klien Anda (bila memungkinkan)
b. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)
c. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
d. NPWP
e. Surat Izin Praktek (untuk beberapa profesi tertentu)
•
Siapkan kelengkapan dokumen dari jaminan yang akan diajukanBila Anda
membeli rumah secara kredit, maka rumah yang akan dibeli tersebut
biasanya akan diminta oleh bank untuk dijaminkan kepada mereka. Ini
berarti, apabila Anda tidak bisa meneruskan pembayaran cicilan KPR Anda
(macet dan tidak ada penyelesaiannya), maka rumah itu akan disita oleh
bank untuk mengganti sisa hutang yang belum Anda bayar.Itulah sebabnya,
adalah penting bagi bank untuk memeriksa lebih dulu kelengkapan dokumen
dari rumah yang akan dijaminkan tersebut. Apa saja dokumen itu?a.
Sertifikat Tanah
b. Sertifikat IMB + Blue Print (cetak biru gambar rumah tersebut)
c. SPPT PBB Tahun terakhir
Dengan
demikian, selama Anda membayar Cicilan KPR Anda, maka dokumen-dokumen
tersebut akan disimpan oleh bank sampai cicilan KPR Anda lunas. Jadi,
pastikan Anda mengecek terlebih dahulu kelengkapan dari dokumen-dokumen
tersebut sebelum Anda mengajukan Permohonan KPR Anda kepada bank.
•
Perbaiki Penampilan Keuangan AndaAnda juga perlu memperbaiki
penampilan keuangan Anda agar bank bisa menangkap “kesan” yang baik
terhadap keuangan Anda. Dengan memperbaiki penampilan keuangan Anda,
maka akan makin besar kemungkinannya bahwa bank akan menerima permohonan
KPR Anda. Karena itu, di bawah ini adalah sejumlah hal yang harus
diperhatikan dalam memperbaiki penampilan keuangan Anda:a. Perbaiki
Catatan Rekening Bank yang Anda miliki.Bila Anda bekerja sebagai
karyawan, bank akan meminta slip gaji sebagai bukti bahwa Anda memang
memiliki penghasilan sebesar jumlah tertentu setiap bulannya. Namun
demikian, jangan lupa bahwa bank mungkin tidak akan percaya begitu saja
kepada slip gaji tersebut. Bank biasanya masih akan meminta catatan
rekening bank Anda (biasanya berupa laporan rekening koran atau buku
tabungan) untuk membuktikan apakah memang benar ada uang masuk sejumlah
nilai yang persis sama seperti apa yang tercantum dalam slip gaji
Anda.Sekarang, bila Anda biasa mendapatkan penghasilan secara tunai
(bukan transfer), (entah apakah Anda bekerja sebagai karyawan,
profesional, atau wiraswastawan) maka usahakan untuk menyetorkan
penghasilan tersebut lebih dulu ke rekening Anda, sebelum Anda
menggunakannya untuk membayar pengeluaran Anda sehari-hari. Dengan
demikian, bank dapat membuktikan bahwa Anda memang memiliki penghasilan
secara rutin sebesar minimal sekian rupiah setiap bulannya.
Dan,
kalau bisa, usahakan agar catatan rekening bank tersebut menunjukkan
adanya pemasukan sekitar minimal tiga sampai enam bulan terakhir
penghasilan Anda.
b. Lancarkan pembayaran hutang Anda di tempat lain.
Kalau
Anda punya hutang di tempat lain (seperti Hutang Kartu Kredit atau
hutang kepada bank lain), usahakan agar pembayaran tagihannya tidak
sampai macet. Sebagai informasi saja untuk Anda, bank bisa menganalisa
dan mempunyai cara tersendiri dalam memperkirakan kondisi keuangan Anda
yang sebenarnya, salah satunya adalah apakah Anda pernah macet atau
tidak dalam membayar hutang di tempat lain. Jika diperkirakan bahwa Anda
pernah macet dalam membayar hutang Anda di tempat lain, bisa-bisa
permohonan kredit Anda akan ditolak karena bank takut hal yang sama bisa
terulang kepada mereka. Jadi sekali lagi, lancarkan pembayaran hutang
Anda di tempat lain.
Nah, sekarang bagaimana bila Anda
ternyata pernah macet dalam membayar tagihan hutang di tempat lain?
Kalau itu baru-baru saja terjadi, maka Anda sebaiknya menunda permohonan
KPR Anda dan melancarkan dulu pembayaran hutang di tempat lain itu
sampai dengan – paling tidak ¬ duabelas bulan ke depan. Setelah duabelas
bulan, baru ajukan lagi permohonan KPR Anda kepada bank, karena ¬
walaupun Anda pernah punya tagihan macet di tempat lain, tapi ¬
diharapkan kondisi keuangan Anda sudah baik kembali dalam duabelas bulan
itu. Sekali lagi, bank bisa menganalisa dan mempunyai cara tersendiri
untuk memperkirakan kondisi keuangan Anda yang sebenarnya, salah satunya
adalah apakah baru-baru ini Anda pernah macet dalam membayar hutang di
tempat lain.
c. Atur proporsi cicilan hutang Anda.
Perhatikan
bahwa bank ¬ mungkin – akan menolak Permohonan KPR Anda bila total
cicilan hutang Anda (termasuk cicilan KPR Anda apabila diluluskan)
adalah sebesar sepertiga (atau sekitar 33%) dari penghasilan Anda.
Sebagai
contoh, bila penghasilan rutin Anda Rp 2 juta per bulan, lalu tiap
bulan, Anda mencicil ini dan itu di tempat lain sebesar ¬ sekitar ¬ Rp
600 ribu setiap bulan. Ini berarti, total cicilan hutang Anda setiap
bulan sudah memakan sekitar 30% dari penghasilan rutin Anda yang Rp 2
juta per bulan. Nah, andaikata permohonan KPR Anda diterima oleh bank
dan Anda harus membayar tambahan cicilan KPR sebesar misalnya Rp 400
ribu sebulan, maka ini berarti total cicilan hutang Anda adalah Rp 1
juta (atau memakan porsi sekitar 50% dari Penghasilan Rutin Anda). Di
sinilah bank mungkin akan menolak Permohonan KPR Anda.
Ini
karena bank berpendapat bahwa bila total cicilan hutang Anda memakan
porsi yang lebih besar daripada sepertiga penghasilan rutin Anda, maka
bank “takut” bahwa Anda jadi kesulitan membayar pengeluaran rumah tangga
Anda yang lain, sehingga ¬ mungkin ¬ akan tergoda untuk mengambil porsi
yang seharusnya digunakan untuk membayar cicilan KPR. Buntutnya,
ditakutkan cicilan KPR tidak bisa terbayar setiap bulannya karena
uangnya dipakai untuk membayar pengeluaran rumah tangga.
Jadi
bila pada saat ini Anda sudah punya Cicilan Hutang yang totalnya sudah
mencapai 33% dari penghasilan rutin Anda, jangan harap permohonan KPR
Anda bisa diterima. Kurangi dulu porsi cicilan hutang yang 33% tersebut,
baru Anda bisa mengharapkan agar Permohonan KPR Anda bisa diterima.
Sekali lagi, bagi bank, Cicilan semua hutang Anda, plus cicilan KPR Anda
(apabila diluluskan), harus memakan porsi maksimal sebesar 1/3 atau 33%
dari Penghasilan Rutin Anda.
Dikutip dari Tabloid NOVA No. 697/XIV
Oleh: Safir Senduk